阿克陶县前期物业公共服务费

价格调整方案（征求意见稿）

按照《政府制定价格成本监审办法》《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》相关规定，近期阿克陶县发改委聘请喀什金智通财税咨询有限公司对阿克陶县会计年度较为完整，财务账务较规范，且具有代表性的思嘉物业、恒鑫物业、白马物业、凯城物业、伊达物业、银星物业6家物业公司2021-2023年前期物业公共服务费定价成本进行了监审，根据成本监审结果，县发改委会同住房和城乡建设局初步拟定了阿克陶县前期物业公共服务费价格调整方案。

一、基本情况

阿克陶县现有登记备案物业服务企业24家，其中国有企业1家，民营企业23家；涉及物业小区50个，物业服务面积约191万平方米。目前阿克陶县执行的物业服务费标准是多层不带电梯0.45元/平方/月，高层或带电梯1元/平方/月。

二、成本监审结论

按照《中华人民共和国价格法》《政府制定价格成本监审办法》《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》等法律法规的相关要求，对阿克陶县会计年度较为完整，财务账务较规范，且具有代表性的思嘉物业、恒鑫物业、白马物业、凯城物业、伊达物业、银星物业6家物业公司2021-2023年前期物业公共服务费定价成本价进行了监审，按照有关标准核增和核减应计入和不应计入定价成本费用，出具成本监审报告。

前期物业公共服务费定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费、绿化养护费、清洁卫生费、秩序维护费、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费、办公费、固定资产折旧、管理费等组成，阿克陶县前期物业服务总成本6,508,315.69元，其中：多层住宅总成本 2,553,327.41 元，高层住宅（电梯）总成本 3,954,988.28元。普通住宅小区服务物业服务总面积 800,367.04平方米，其中：多层不带电梯普通住宅面积为 443,267.40平方米、高层或带电梯普通住宅面积为 357,099.64 平方米。多层不带电梯年单位平均成本5.76元/平方米、高层或带电梯多层年单位成本11.08元/平方米。多层不带电梯月单位成本0.48元/平方米，高层或带电梯多层月单位成本0.92元/平方米。

三、价格方案

按照新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅《关于批准发布自治区工程建设标准<住宅物业服务标准)的公告》(2019年第238号)文件，将阿克陶县物业公共服务价格分为四个等级，做到服务与价格相匹配，提高企业服务意识和服务水平，按照“准许成本+合理收益”的原则，并充分考虑阿克陶县的经济社会发展水平和群众承受力，参考周边县市收取物业服务费情况，拟定调价方案：

（一）普通住宅小区前期物业公共服务费及保障性住宅物业公共服务费基准价

1、多层不带电梯普通住宅：一级服务0.52元/月·平方米、二级服务0.62元/月·平方米、三级服务0.72元/月·平方米、四级服务0.82元/月·平方米。

2、高层或带电梯普通住宅：一级服务1元/月·平方米、二级服务1.3元/月·平方来、三级服务1.6元/月·平方米、四级服务1.9元/月·平方米。

阿克陶县普通住宅小区前期物业公共服务费及保障性住宅物业公共服务费（单位：元/月/㎡）

每个物业服务质量等级对应的物业服务收费标准为基准价格，具体收费标准可上下浮动10%，具体浮动标准由业主大会确定，未成立业主大会的不得浮动。

（二）已成立业主大会（业主委员会）的普通住宅小区，由业主委员会或业主大会与物业服务企业协商确定物业公共服务收费标准；未成立业主大会的普通住宅小区，执行前期物业公共服务费标准。

（三）非普通住宅及非住宅物业服务收费实行市场调节价。具体物业服务收费标准由物业服务企业与业主或业主大会（业主委员会）自主协商确定。

（四）业主将普通住宅改为经营性用房按非住宅收取公共服务费，物业管理区域配套的幼儿园、学校、养老院（福利院）按普通住宅收取物业公共服务费。

（五）物业公共服务费按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；尚未进行权属登记的，按测绘面积或购房合同记载的建筑面积计算。地下储藏室不得计入物业公共服务费计费面积，但用途用于居住的除外。

（六）尚未出售、尚未交付或交付不符合法律法规规定条件的物业，物业公共服务费由建设单位全额交纳。符合交付条件的物业，物业公共服务费自交付公告结束次日起计算交纳。

（七）物业服务企业不承担收取自身不提供服务的代收代缴义务，任何单位不得强行委托物业服务企业代其向业主收费。

供水（排污）供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当按照有关规定向住宅小区内的最终用户或设备产权人收取费用；需要委托物业服务企业代收费（代抄表）的，应当与物业服务企业协商签订委托合同，并向物业服务企业支付酬金。

上述收费凡属于政府定价、政府指导价的，应当按规定价格标准执行，任何单位不得乱加价、乱收费。

四、周边县市物业公共服务费价格对比

五、经济、社会影响分析

根据阿克陶统计局公布的2023年城镇居民人均可支配收入和新疆人均住宅建设等数据。多层人均年支出物业公共服务费为240元，占可支配收入的0.7%；高层住宅人均年支出物业服务费为480元，占可支配收入的1.38%。所占比重较小，此次普通住宅前期物业公共服务价格调整对居民生活影响较小。